토지 일부가 수용되었을 때, 남은 땅까지 보상받을 수 있을까?

익산-장수 간 고속도로 공사.
한 토지소유자는 그 지역에 숙박시설을 짓기 위해 열심히 부지를 조성하고 있었습니다. 그런데 갑작스러운 공익사업, 즉 고속도로 건설로 인해 토지 일부가 수용되었고, 이로 인해 계획이 어그러졌죠.

이 소유자는 단순히 수용된 부분뿐 아니라 남은 땅(잔여지)에 대해서도 “보상을 해달라”고 주장했습니다. 그런데 수용위원회는 그 요구를 받아들이지 않았고, 결국 법적 분쟁으로 이어지게 되었는데요.

과연 잔여지도 보상받을 수 있을까요?
이 사건에서 대법원은 중요한 법리를 정리했습니다.

사건 개요: 부지를 조성하던 도중 땅 일부가 수용되다

– 원고: 숙박시설을 짓기 위해 토지를 개발하던 토지소유자
– 피고: 고속도로 건설의 시행자(한국도로공사 등)
– 쟁점: 수용되지 않은 ‘잔여지’에 대한 보상을 받을 수 있는가?

토지소유자는 자신이 조성하던 부지에서 일부가 고속도로 건설로 수용되자,
1. 부지 조성에 들어간 비용도 보상해달라고 했고
2. 남은 땅의 가치가 떨어졌으니, 이에 대한 보상도 요구했습니다.

하지만 수용위원회는 잔여지에 대한 수용청구를 받아들이지 않았고, 소유자는 그 결정에 불복하여 소송을 제기했습니다.

쟁점 1: 잔여지 수용청구권은 어떤 성격의 권리인가?

– 형성권: 토지소유자가 조건만 충족하면 일방적으로 행사할 수 있는 권리
– 따라서 수용위원회의 승인이 없어도 청구 자체로 수용의 효과 발생 가능
– 이 경우 불복 소송은 ‘보상금 증감 청구소송’에 해당하며, 상대방은 수용위원회가 아니라 사업시행자임

→ 즉, 잘못된 상대방을 상대로 소송을 제기하면 안 됩니다.

쟁점 2: 잔여지 수용청구권의 행사기간은?

– 제척기간에 해당합니다.
→ 법적으로 정해진 일정 기간이 지나면 권리가 완전히 사라짐
– 언제까지 해야 하나?
→ 수용재결 전까지, 그리고 관할 토지수용위원회에 직접 의사표시를 해야 함

※ 단순히 시행자(예: 도로공사)에게 말한 것으로는 인정되지 않습니다.

쟁점 3: 부지조성비용도 보상받을 수 있나?

토지소유자는 “내가 숙박시설을 지으려고 부지를 다듬고 돈을 썼는데, 그 비용도 보상해달라”고 했습니다.
하지만 대법원의 판단은 이렇게 정리됩니다:

– 부지조성비용은 별도 보상 대상이 아님
– 단, 잔여지 가치 평가에 영향을 주는 경우엔 손실보상액에 반영 가능

→ 이 부분에서 중요한 것은, 재판부가 잔여지 가치 하락 여부에 대해 소유자에게 의견을 물어보지도 않고 그냥 판단했다는 점.

대법원은 이를 두고 “석명의무 위반”이라고 하며, 다시 판단하라고 판결을 되돌렸습니다.

일상 속 비슷한 상황은?

예를 들어 카페를 열기 위해 땅을 정리하고 준비하던 중, 도시개발로 일부 토지가 수용되었다면?
남은 땅이 애매한 모양이 되어 영업이 어려워졌다면?
이런 경우에도 잔여지 수용청구나 손실보상 청구가 가능하지만, 그 절차와 기간을 꼭 지켜야 합니다.

법원의 판단: 절차 위반으로 원심 파기

1. 잔여지 수용청구권은 형성권, 따라서 부정된 경우 보상금 증감 소송으로 대응 가능
2. 이 권리는 ‘제척기간’ 내 행사해야 하고, 의사표시는 ‘토지수용위원회’에 직접 해야 함
3. 부지조성비용이 보상대상이 아니라면, 잔여지 가치 하락에 따른 보상 요구 여부를 따져봐야 하는데, 이걸 생략한 원심은 위법

실생활에 주는 교훈

– 공익사업으로 토지 일부가 수용될 때, 남은 땅도 가치가 크게 떨어졌다면 잔여지 수용청구 또는 손실보상 청구를 고려해보세요.
– 단, 청구할 수 있는 기간이 정해져 있으므로 신속하게 대응해야 합니다.
– 의사표시는 반드시 관할 토지수용위원회에 서면으로 명확하게 전달해야 합니다.
– 법원도 소유자의 입장을 정확히 듣고 판단해야 하므로, 자신의 피해와 입장을 충분히 설명하는 자료를 준비해야 합니다.

유사 사례 예방을 위한 조언

– 공익사업이 예정된 지역에 토지를 보유 중이라면, 사업고시 여부를 정기적으로 확인하세요.
– 개발 중이거나 사업 목적이 명확한 부지라면, 수용 가능성에 대비한 계약 조항이나 비용 분석이 필요합니다.
– 전문가(감정평가사, 변호사 등)와의 사전 상담을 통해 수용 대응 전략을 세워두는 것이 중요합니다.

핵심 요약

– 잔여지 수용청구권은 형성권이며, 이를 부정한 재결에 대해선 보상금 증감청구 소송으로 대응
– 행사기간은 제척기간으로, 토지수용위원회에 직접 의사표시해야 함
– 부지조성비용은 별도 보상 대상이 아님. 단, 잔여지 가치에 영향을 줄 수 있음
– 법원은 당사자에게 의견진술 기회를 주지 않은 점에서 석명의무 위반
– 유사 사례 발생 시 조속히 전문가와 상담하고 절차를 신속히 밟는 것이 중요