최근에 공동주택 공시가격이 발표 되었으나 작년 대비 급등한 공동주택 공시 가격으로 인하여 여러군데서 탄식과 말이 많은 상황입니다.
오늘 글은 그러한 여론에 한마디 더 붙이는 것이 아니라 여러가지 부동산 관련 공시 가격 제도가 있어서 정리해 본다는 차원에서 올려 봅니다.
또한 이와 관련한 각각의 공시 가격에 대하여 이의신청 등의 업무도 직접 작성 대행 하고 있으므로 그 홍보도 겸하여 정리해 보았습니다.
공동주택 공시가격
공동주택의 공시 가격은 1월1일을 기준으로 조사하여 발표하는데 최근에 3월 16일에 발표 되었다. 이 결과로 4월5일 까지 이의신청이 가능 하나 이의신청 가능 여부를 떠나 여론이 들끌고 있는 것이 현재의 상황 이다.
다만 작년에 가파르게 올랐던 부동산 특히 아파트의 가격 인상에 비하면 , 공동주택 공시가격이 인상되는 것은 어찌보면 당연한 것으로 볼 수 도 있다.
1. 공동주택 공시가격 산정기준
공동주택 공시가격은 5~10년에 걸쳐 그 공시가를 시세와 일치하도로고 하는 기준으로 산정하고 있는 바, 이를 현실화율 (시세반영률) 이라고 하는데 향후 이를 90% 수준 까지 조정하는 것을 목표로 진행 되고 있다.
2021년 공시가격(안)은 ‘부동산 공시가격 현실화 계획’*에서 정한 바와 같이 ‘20년말 시세와 현실화율 제고기준을 적용하여 산정되었다.
2 공동주택 공시가격 산정방식
’21년 공시가격 = ’20년말 시세 × (’20년 현실화율 + α)
현실화율 제고(α) (평균 연 3%p, 상한 연 6%p)
·(시세 9억원 이상 주택) α=(90%-전년도 현실화율)/잔여 도달기간 (5~7년)
·(시세 9억원 미만 주택) α*=(70%-전년도 현실화율)/(’23년까지 잔여년수)
* 균형성 제고기간(‘21~‘23년) 이후는 9억원 이상 주택과 동일 방식으로 산정
계산 방식이 좀 어려워 보이나 , 공동주택 공시가격에 대한 이의신청을 할 때에는 이러한 계산 방식을 숙지하고 꼼꼼히 검토 한 후에 그 근거로 이의신청을 하여야 한다.
3. 일정
공동주택 공시가격(안)에 대해서는 4.5(월)까지 소유자 등 의견을 제출받아 검토·반영하고, 중앙부동산가격공시위원회의 심의를 거쳐 4.29(목)에 결정·공시할 예정이다.
4월5일 까지는 의견제출 기간이다. 이 때에 의견을 제출하면 받아주기는 하지만 사실상 실제 공시가격을 변경하기는 쉽지 않을 것으로 보인다.
공시가격(안)은 ｢부동산공시가격알리미｣ 누리집(www.realtyprice.kr)에서 3.16(화) 0시부터, 해당 공동주택이 소재한 시·군·구청 민원실에서 3.16(화)부터 4.5(월)까지 열람할 수 있다.
4. 의견제출 또는 이의신청
의견이 있는 경우 4.5(월)까지 의견서를 ｢부동산공시가격알리미｣ 누리집에서 온라인으로 제출하거나, 시·군·구청(민원실) 또는 한국부동산원(각 지사)에 우편·팩스 또는 방문하여 제출할 수 있다.
이러한 의견제출서등의 서면 작성이 어려운 분은 전문가의 상담을 통하여 대행으 ㄹ맡기는 것도 좋은 방법이다.
의견제출 기간이 끝나면 4.29(목)에 공시가격을 결정·공시할 때는 산정근거가 되는 공동주택의 특성과 가격참고자료를 포함하는 산정 기초자료를 공개할 예정이라고 한다.
매우 특별한 경우로써 ‘20년에 세종시에서 시범 공개한 것을 금년부터는 전국으로 확대하게 된다고 한다. 이러한 점은 확실히 현정부가 일을 좀 하는 것 같다.
그리고 가장 중요한 이의신청 기간이 있으므로 해당 기간 동안 위 근거자룔르 가지고 개별적으로 검토 한 후 제대로 분석하고 이의신청을 제대로 작성하여야 할 것이다. 이는 의견제출서와는 전혀 다른 문제이므로 신경을 쓰고 꼼꼼히 검토 하여야 한다.
공표된 바로는 4.29(목)부터 5.28(금)까지 한 달간 이의신청 접수를 받고, 재조사·검토과정을 거쳐 6월말 조정·공시하게 된다 하니 미리 부터 준비를 할 필요가 있다.
표준지 공시지가
표준지는 각각의 개인별 토지가 아닌 지역별, 토지 용도별, 유형별로 표준적인 일부의 토지를 전국에서 선정한 후 해당 토지에 대한 가격을 정부에서 매년 발표 하고 있다.
이는 각각의 개별 필지들의 공시가격과는 다른 것으로 표준지라고 따로 구분한 것이며 그 가격 책정 방식 역시 일반 개별공시지가 와는 다른 체계로 별도로 운영 되고 있다.
표준지는 전국적으로 약 52만 필지를 선정 하여 발표를 하고 있는것과 비교하여 개별공시지가는 전국적으로 약 3,400만 필지가 되고 있으므로 그 관리 체게는 다를 수밖에 없을 것이다
정부 ( 국토교통부 ) 에서 전국의 표준지의 가격을 매년 1월 1일 기준의 가격을 산정하여 그 전년도 12월에 공표를 하게 된다. 예를 들어 2021.01.01. 기준 표준지 공시지가는 2020년 12월에 발표 된 바 있다.
21년도 기준 가격공시를 위한 표준지는 52만 필지 이며 이는 표준지의 용도지역별 분포를 개선하기 위해 ’20년 보다 2만 필지 늘어난 것이다.
다른 공시가격 제도와 마찬가지로 표준지를 소유하고 있는 토지주는 이 표준지 공시가격에 대하여서도 공시된 가격에 이의가 있는 경우 이의신청을 진행 할 수 있다.
개별공시지가
표준지는 개별공시지가(3,346만 필지) 산정의 기준으로, 개별공시지가는 표준지 공시지가와 비준표를 활용하여 시·군·구에서 산정하는 공시 가격이다.
개별공시지가의 발표는 보통 5월말에 관할 시장·군수·구청장이 공시하고 있으며 2020년의 경우 관할 2019년 1월 1일 기준 개별공시지가를 산정해 2020 5월 31일 공시한 바 있다.
개별공시지가의 공시가격은 조세·부담금 부과, 건강보험료 산정 및 기초연금 수급대상자 결정 등 약 60여 종의 관련 분야에 광범위하게 활용된다.
개별공시지가의 결정 및 공시주체는 표준지 공시지가와 달리 시장․군수․구청장이 담당하고 있다.
또한 그 공시가격 산정은 감정평가사가 하는 것이 아니라 감정평가사가 산정한 전국의 표준지공시지가를 기준으로 하여 그와 비교하는 토지가격비준표를 적용하여 가격을 산정한 후 시․군․구부동산가격공시위원회심의를 거쳐결정․공시 하게 된다.
따라서 감정평가 과정은 생략하고 단순 기계적으로 비준표만으로 검토 하기 때문에 그 오류 가능성도 항상 있다고 보여진다.
개별공시지가결정․공시절차
①개별토지특성조사(시․군․구)→②토지가격비준표적용(특성격차배율적용) →③가격산정(자동산정프로그램)→④소유자의견청취→⑤감정평가사검증 →⑥시․군․구부동산가격공시위원회심의→⑦결정․공시 -시․군․구공무원이산정하는개별필지가격의정확성제고를 위해전문가인감정평가사가가격검증을실시 ①산정가격검증②의견제출가격검증
개별공시지가는 ｢부동산공시가격알리미(www.realtyprice.kr)｣ 또는 시·군·구청 민원실에서 보통 5월 31 부터 7월 1일 까지 열람이 가능하며, 공시가격에 이의가 있는 경우에는 같은 기간 내에 이의신청서(시·군·구에 비치)를 작성하여 해당 토지의 소재지 시·군·구청에 직접 제출하거나 팩스 또는 우편으로 이의신청 할 수 있다.
여기서의 이의신청 서 역시 그냥 이의가 있다라기 보다는 이의의 사유, 근거에 대한 논리적인 증빙이 필요하다.
다만 실무에서는 공표된 개별공시지가를 올려달라는 이의신청도 있으며, 반대로 내려달라는 이의신청도 이있어 그야말로 개별적인 상황에 따라 다 다르다고 볼 수 있다.
한편, 시·군·구청장은 이의신청기간이 만료된 날부터 30일 이내에 이의신청 내용 심사 결과를 서면통지하고, 이의신청의 내용이 타당하다고 인정될 경우에는 개별공시지가를 조정하여 다시 결정·공시할 수 있다.
그런데 대부분은 조정하여 결정 공시한 경우가 그리 많지 않은 것이 현실 이다.
